1. ALLGEMEINES
Die Wohnflächenobergrenzen sind abgeschafft worden. Eine Überschreitung der alten Wohnflächenobergrenzen galt jahrelang als Förderausschlusskriterium, es sei denn, die Überschreitung wurde mit planerischen Gründen erklärt und durch die Bewilligungsbehörde genehmigt. Dieses Verfahren ist nicht mehr nötig, geförderte Wohnungen können der Größe nach frei geplant werden. Allerdings ist nach wie vor nur eine bestimmte Wohnfläche (in Abhängigkeit von der Zimmeranzahl und der Ausstattung der Wohnung) förderfähig und mietrelevant, so dass sich eine Orientierung an den neuen "förderfähigen Wohnflächen" wohl von selbst ergibt. Weitere Einzelheiten finden Sie unter Nr. 6 - Bauplanung.
Auch die Prüfung der Gesamtkosten auf Angemessenheit entfällt - zumindest für die Bewilligungsbehörde.
Über die Bonitätsanfrage und -prüfung werden die Gesamtkosten aber sicherlich durch die NRW.BANK geprüft.
Eine Förderzusage mit aufschiebender Bedingung der abschließenden Bonitätsprüfung kann jetzt nur nach vorheriger Zustimmung durch die NRW.BANK erteilt werden.
Die Kostenaufstellung hat nach DIN 276:2018-12 zu erfolgen.
In den letzten Jahren wurden immer wieder Erleichterungen beim (vorzeitigen) Vorhabenbeginn geschaffen. In diesem Jahr räumt sich der Gesetzgeber selbst das Recht ein, Ausnahmen zu erlassen, um wohnungspolitische Ziele (schneller?) zu erreichen oder unbillige Härten zu vermeiden.
Übersteigt die Darlehensrestschuld den Wert des Baugrundstücks inkl. verwendeter Gebäudeteile, war im vergangenen Jahr die Förderung nur mit Ausnahmegenehmigung möglich. Jetzt stellt diese Ausgangslage keinen Förderausschluss mehr dar und bedarf in der Mietwohnraumförderung scheinbar auch keiner gesonderten Genehmigung mehr.
Nach wie vor ist die Förderung einer zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnung möglich, wenn der Förderempfänger Eigentümer aller geförderten Wohnungen des Gebäudes ist.
Die sogenannte Gebietskulisse, die Einteilung der Kommunen in Mietniveaukategorien, hat sich nicht geändert. Sie wird planmäßig erst wieder für 2024 überarbeitet. Eine Auflistung der aktuellen Mietniveaukategorien finden Sie hier.
Die Möglichkeit der Bindungsverlängerung wird in allen Mietniveaustufen angeboten, entweder gegen Beibehaltung der vergünstigten Konditionen oder - in den Mietniveauregionen 4 und 4+ - zusätzlich noch gegen Tilgungsnachlässe auf die Restvaluta, Zinserlass und Erhöhung der Bewilligungsmiete.
2. EIGENLEISTUNG
Die Eigenleistungsquote ist halbiert worden und beträgt jetzt 10 % der Gesamtkosten.
In der Mietwohnraumförderungen zählen fortan nicht mehr zur Eigenleistung
Lediglich Eigenkapital und nachrangige bzw. unbesicherte Fremdmittel zählen als Eigenleistung.
Auch die Anrechnung des hälftigen Tilgungsnachlasses als Eigenleistungsersatz ist gestrichen worden.
Für Studierendenwerke als Anstalt öffentlichen Rechts bleibt die Eigenleistungsquote unverändert bei 10 % der Gesamtkosten.
3. FÖRDERDARLEHEN UND FÖRDERKONDITIONEN
Sämtliche Förderdarlehen wurden angehoben:
Neuschaffung im Bestand (durch Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden) wird weiterhin neubaugleich gefördert, die Baukosten inkl. Baunebenkosten dürfen 750 €/qm Wohnfläche nicht unterschreiten (vorher: 700 €/qm).
Durch den Wegfall von Wohnflächenobergrenzen fällt auch der Tatbestand der genehmigten Wohnflächenüberschreitung weg. Die genehmigten Überschreitungen wurden früher zusätzlich gefördert. Jetzt beschränkt sich die Berechnung der Förderhöhe einzig und allein auf die förderfähigen Quadratmeter ohne Ausnahmen und Sonderregeln.
Neues Zusatzdarlehen für Energieeffizienz: Neben dem erhöhten Zusatzdarlehen für Gebäude mit "BEG Effizienzhaus 40"-Standard gibt es jetzt eine Anreizförderung zum Erreichen des "Netto-Null-Standards".
Dafür muss der Endenergiebedarf für Wärmeversorgung der geförderten Wohnungen (Brauchwasser und Heizung) vollständig durch erneuerbare Energien gedeckt werden, die eigenständig im Gebäude oder gebäudenah regenerativ erzeugt werden.
Das Zusatzdarlehen beträgt 450 € pro qm förderfähiger Wohnfläche. Als Nachweis für den Netto-Null-Standard muss rechnerisch dargelegt werden, dass die im Laufe eines Jahres ggfs. aus dem Netz bezogene Endenergiemenge nicht höher ist als die in diesem Zeitraum eingespeiste Endenergiemenge.
Der Nachweis ist nach Fertigstellung mit der Anzeige der Bezugsfertigkeit des Gebäudes zu erbringen. Ergibt die Prüfung durch die Bewilligungsbehörde, dass die Fördervoraussetzungen nicht erreicht wurden, wird das Zusatzdarlehen durch (nachträgliche) Änderung der Förderzusage nicht gewährt. Wie sich die Umsetzung dieser Vorschrift ausgestalten wird, ist uns zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht bekannt.
Auch für die Einhaltung des "BEG Effizienzhaus 40"-Standards ist jetzt mit Anzeige der Bezugsfertigkeit ein Nachweis zu erbringen. Wie oben behält sich die Bewilligungsbehörde auch hier die Kürzung vor, wenn der Standard nicht erreicht wurde.
Die förderfähigen Maßnahmen für das Zusatzdarlehen für besondere Wohnqualitäten sind in Nr. 2.5.3 WFB nicht mehr abschließend aufgezählt, d.h. über die dort genannten Beispiele hinaus könnten noch weitere oder ähnliche Maßnahmen, die der Klimaanpassung oder Verbesserung des Wohnumfeldes zuträglich sind, förderfähig sein.
Zwei neue Zusatzdarlehen werden vergeben
Die Tilgungsnachlässe auf das Grunddarlehen sind erneut um 5 - 10 % angehoben worden und betragen:
| Gemeinden mit Mietniveau | Grunddarlehen | Zusatzdarlehen | |
| 25 Jahre Belegungsbindung | 30 Jahre Belegungsbindung | ||
| M 1 - M 3 | 30 % | 35 % | 50 % |
| M 4 | 35 % | 40 % | 50 % |
4. GRUPPENWOHNUNGEN (Cluster-Wohnungen)
Konsequenterweise gibt es auch für Appartements in Gruppenwohnungen die mit Förderausschluss einhergehende Wohnflächenobergrenze von max. 50 qm pro Person nicht mehr. Theoretisch dürfen die Appartements und die Gemeinschaftsfläche somit nach oben hin beliebig groß ausfallen.
Die förderfähige Wohnfläche beträgt aber nach wie vor pro Person bis zu 50 qm inkl. anteiliger Gemeinschaftsfläche. Diese Beschränkung gilt auch für die mietrelevante Fläche.
Neu ist, dass bei Appartements, die für Rollstuhlnutzende zweckgebunden werden, der Flächenmehrbedarf mit bis zu 10 qm hinzuaddiert werden kann, d.h. Appartements für Rollstuhlnutzende haben jetzt eine förderfähige und mietrelevante Wohnfläche von maximal 60 qm (inkl. anteiliger Gemeinschaftsfläche).
Ebenfalls neu ist die Einführung einer Mindestgröße für die Individualbereiche (also der reinen Appartements) von 20 qm, unabhängig von der Zweckbindung. Die alte Mindestgröße für Appartements für Auszubildende und Studierende von 24 qm ist somit gestrichen.
Zur förderfähigen Gemeinschaftsfläche zählt nach wie vor das Gästezimmer, das nun nicht mehr zwingend nur von Angehörigen der Bewohner genutzt werden darf sondern pauschal von deren Besuchern.
Im Gegenzug wurden die Auflagen für das Dienstzimmer erhöht:
Das Zusatzdarlehen für besondere Brandschutzmaßnahmen ist auf 5.750 € pro Appartement erhöht worden. Das mit dem Förderantrag vorgelegte Brandschutzkonzept muss von der Bewilligungsbehörde künftig inhaltlich nicht mehr geprüft werden, da die Prüfung bereits im Rahmen der Baugenehmigung erfolgt sein sollte.
5. MIETE UND BINDUNG
Die Bewilligungsmieten sind leicht erhöht worden. Eine Übersicht über die aktuellen Bewilligungsmieten finden Sie unter Nr. 9 - Höhe der Bewilligungsmieten.
Der Mietzuschlag für Wohnungen mit "BEG Effizienzhaus 40"-Standard ist auf 0,15 € pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche erhöht worden.
Der Mietabschlag von 0,20 € für gewerbliche Wärmelieferung durch Fremdanbieter (z. B. wegen sog. Contracting-Verträge) ist entfallen.
Stattdessen wird neu eingeführt ein Mietzuschlag von 0,20 € pro Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche, wenn die Wohnungen den Netto-Null-Standard erreichen.
Ebenfalls neu eingeführt wird der Begriff der "höchstzulässigen Miete", welche sich zusammensetzt aus der Bewilligungsmiete (inkl. etwaiger Zuschläge) und den nach WFB zulässigen mietvertraglichen Nebenleistungen. Diese Miethöhe wird in der Förderzusage hinterlegt und bildet die Bemessungsgrundlage für die zulässige Mieterhöhung.
Die höchstzulässige Miete darf um 1,7 % erhöht werden und zwar NEU: ab Erteilung der Förderzusage alle 12 Monate. Somit wird die in der Förderzusage hinterlegte Miete für die ein oder andere Wohnung vermutlich schon erhöht worden sein, bevor der Mieter überhaupt eingezogen ist. Es bleibt bei einem festen Betrag, um den die höchstzulässige Miete alle 12 Monate, also unterjährig, erhöht werden darf.
Sämtliche (genehmigten) mietvertraglichen Nebenleisten unterliegen nun auch der 1,7-prozentigen Erhöhung alle 12 Monate (vorher nur die Miete für Garage oder Stellplatz).
Bei Miet-Einfamilienhäuser sollten Garagen und überdachte Stellplätze stets mit dem Wohnraum in einem Mietvertrag vermietet werden. Daraus ist jetzt eine Kann-Vorschrift geworden. Die Höchstbeträge, die dafür angesetzt werden dürfen, sind erhöht worden (für eine Garage jetzt max. 50 €, für einen überdachten Stellplatz jetzt max. 30 €).
Die (entgeltliche) Vermietung von Pkw-Stellplätze darf künftig nur über einen separaten, vom Wohnraum losgelösten Mietvertrag erfolgen, den der Mieter "freiwillig" abschließen kann.
Es gibt keine Sonderregeln mehr bei innenliegenden Kellerersatzräumen: Vorbei ist es mit dem Abzug von angemessenen Quadratmetern bei der mietrelevanten Wohnfläche!
Mietrelevant ist wie bisher die tatsächliche Wohnfläche, maximal die förderfähige Wohnfläche.
Es gibt auch keine Ausnahmemöglichkeit mehr für Betreuungsleistungen, die mit dem Mietvertrag gekoppelt werden und über die allgemeine Betreuungspauschale von 40 € hinausgehen.
Die Art und Weise, wie die geförderten Wohnungen von der zuständigen Stelle belegt werden können, wurde enger gefasst: Früher galt das Besetzungsrecht nur für Wohnungen der Einkommensgruppe A, jetzt gilt es grundsätzlich für alle geförderten Wohnungen - es sei denn, die zuständige Stelle verzichtet im Einzelfall. Dann gilt für diese Wohnungen das (bisher für Einkommensgruppe B übliche) allgemeine Belegungsrecht, bei dem der Förderempfänger Mitgestaltungsmöglichkeiten hat.
Die Ansätze für die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gemäß II. BV haben sich zu Jahresanfang turnusmäßig erhöht. Es wird in den WFB noch einmal klar gestellt, dass für den Ansatz der Pauschalen die tatsächliche Wohnfläche herangezogen werden darf, auch wenn Förderung und Miete nur von der förderfähigen (also ggfs. abweichenden) Wohnfläche berechnet werden.
6. BAUPLANUNG
Die im letzten Sommer eingeführte energetische Mindestanforderung für Neubauten und Erweiterungen ist nach wie vor der "BEG Effizienzhaus 55"-Standard. Ausnahmen gibt es nur bei Gebäuden unter Denkmalschutz und NEU: bei Neuschaffung durch Nutzungsänderung. Für diese Fördervariante ist ab dem 15.02.2023 der "BEG Effizienzhaus 100"-Standard zu erfüllen.
Geförderte Gebäude in den Städten Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Köln und Münster dürfen - wenn keine besonderen Gründe vorliegen - nicht mehr als 6 Vollgeschosse enthalten (alt: 7).
Adressbildung, Auffindbarkeit und Erreichbarkeit der Wohnungen haben in den WFB separate Anforderungen; größere Bauvorhaben mit mehr als 30 Wohnungen und mehr als 4 Vollgeschossen (alt: 5) müssen mit dem Bauministerium abgestimmt werden.
Der geforderte Grünflächenanteil auf dem Grundstück (= 1/3) kann um bis zu 20 % unterschritten werden, wenn die Fläche durch geeignete Maßnahmen kompensiert wird. Ein Beispiel für solche Maßnahmen ist nach wie vor die qualitätsvolle Gestaltung des Wohnumfeldes, die durch das ergänzte Wort "besonders" nun noch eine Steigerung erfährt.
Die von der BauO NRW abweichende Auflage, dass geförderter Wohnraum nicht im Kellergeschoss liegen darf, ist gestrichen worden.
Wie bereits oben erwähnt, gibt es keine förderschädlichen Wohnflächenobergrenzen mehr, wohl aber eine Begrenzung der förderfähigen Wohnfläche, die immer gleichzeitig auch die mietrelevante Wohnfläche darstellt. Die neuen Größen sind jetzt in Nr. 2.5.1 WFB zu finden.
Die förderfähigen Wohnflächen sind im Vergleich zu den alten Wohnflächenobergrenzen leicht (+ 3 qm) angehoben worden. Sie entsprechen jetzt den Wohnungsgrößen, die auch bei Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins angesetzt werden.
Bei Einbau einer Badewanne erhöht sich die förderfähige Wohnfläche um 5 qm, bei Zweckbindung für Rollstuhlnutzende jeweils um 10 qm.
Der 10-%ige Wohnflächen-Abzug bei Miet-Einfamilienhäusern ist ersatzlos gestrichen worden.
Für Abstellflächen gelten keine über die Landesbauordnung hinausgehenden Auflagen mehr. Gemäß § 47 Abs. 4 BauO NRW 2018 muss für jede Wohnung eine ausreichend große Abstellfläche hergestellt werden. Die Angemessenheit muss von der Bewilligungsbehörde nicht mehr geprüft werden.
Die Anforderungen an die Barrierefreiheit orientieren sich jetzt ausschließlich an der Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018) und der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen NRW (VV TB NRW 2021). Damit entfallen die Sonderbestimmungen der WFB zur Barrierefreiheit in den Gebäudeklassen 1-2 und zur Aufzugspflicht für Gebäude mit maximal 3 oberirdischen Geschossen.
So ist auch die Auflage, dass für Ältere oder behinderte Menschen zweckgebundene Wohnungen grundsätzlich mit einem Aufzug erreichbar sein müssen, entfallen.
Damit einhergehend passen sich auch die Anforderungen an die Barrierefreiheit von Ersatzwohnungen (mittelbare Belegung) an.
Bei Wohnungen oder Appartements mit zwei Zimmern, die für eine Person bestimmt sind, dürfen die erforderlichen Bewegungsflächen für das Bett statt im Schlafzimmer auch im Wohnzimmer nachgewiesen werden. Diese Vorschrift galt letztes Jahr für alle Wohnungen bzw. Appartements, jetzt ist sie beschränkt auf die Wohnungen, die zweckgebunden werden für Rollstuhlnutzende (Wegfall von Nr. 4.2.1 WFB 2022).
Bei der Vorgabe zur Ausstattung von Wohnungen für Rollstuhlnutzende sind zwei Auflagen gestrichen worden (keine Auflage mehr zur Nachrüstung von Bedienelementen und keine Vorgaben mehr zum Achsmaß von Greifhöhen und Bedienelementen). Zumindest die eine findet aber ohnehin Anwendung über die Einbeziehung der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen NRW (VV TB NRW).
Die Auflage, bei Wohnungen für Menschen mit Schwerbehinderung ein Konzept zum inklusiven Wohnen und Betreuen vorzulegen, ist entfallen.
Das Nutzungskonzept für einen Gemeinschafts- oder Infrastrukturraum muss nicht mehr mit dem Bauministerium abgestimmt werden, die Bewilligungsbehörde entscheidet allein.
Gemeinschaftsräume sollen jetzt über einen Zugang zum Freisitz oder zur Freifläche verfügen (das Wort "möglichst" wurde gestrichen).
Sollte der Gemeinschaftsraum später in eine oder mehrere Mietwohnungen umgewandelt werden, unterliegen diese der Größe nach keiner Vorgabe mehr (durch den Wegfall der Wohnflächenobergrenzen). Die Nutzung ist nach wie vor für wohnberechtigte Haushalte vorzusehen, wodurch der Ansatz der mietrelevanten Quadratmeter begrenzt ist.
Eine vorgelegte Baugenehmigung, ein Vorbescheid oder der Nachweis über die Genehmigungsfreistellung sind hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Anforderungen von den Bewilligungsbehörden nicht mehr zu prüfen.
Neu eingeführt wird eine Vorgabe für Stichprobenkontrollen durch die Bewilligungsbehörde: In mindestens 20 % der Förderfälle soll die Bewilligungsbehörde durch vor-Ort-Kontrolle der geförderten Wohnungen feststellen, ob die Regelungen aus der Förderzusage eingehalten wurden oder ob (nicht genehmigte) Abweichungen vorgenommen wurden.
7. UNVERÄNDERT SIND GEBLIEBEN
Die Übergangsregelung: Eingereichte und noch nicht bewilligte Förderanträge können auf Antrag nach den WFB 2022 beschieden werden.
8. HÖHE DER FÖRDERDARLEHEN
a) Grunddarlehen für Neubau und Neuschaffung im Bestand pro förderfähigen Quadratmeter Wohnfläche:
| Mietniveau | Einkommensgruppe A | Einkommensgruppe B | Einkommensgruppe A - mittelbare Belegung - |
| M 1 - M 3 | 3.010 € | 1.820 € | 1.806 € |
| M 4 | 3.250 € | 2.190 € | 1.950 € |
| M4+ (Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster) | 3.390 € | 2.250 € | 2.034 € |
b) zzgl. Zusatzdarlehen für
9. HÖHE DER BEWILLIGUNGSMIETEN
für Neubau und Neuschaffung im Bestand pro förderfähige Quadratmeter Wohnfläche monatlich:
| Mietniveau | Einkommensgruppe A | Einkommensgruppe B |
| M 1 - M 3 | 6,00 € | 6,80 € |
| M 4 | 6,50 € | 7,40 € |
| M4+ (Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster) | 7,10 € | 8,00 € |
zzgl. Zuschläge pro förderfähige Quadratmeter monaltich von
zzgl. mietvertraglicher Nebenleisten monatlich für
Den Text der aktuellen WFB 2023 finden Sie hier (gemäß Veröffentlichung in Pressemitteilung des MHKBD vom 15.02.2023).
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